上海：房产政策出现新风向标
六大举措促进市场
近期，围绕申城楼市发展相继招开了几次重要会议，会议传出的信息是：目前上海房地产业发展是健康、规范、有序的，未来要在更高起点上继续健康有序发展，不断提升房地产的支柱产业地位，提高其对全市经济增长的贡献率，使房地产增加值占全市ＧＤＰ的比重在今后几年达到１０％；不断改善市民群众的居住条件，切实解决好困难群众的居住困难。
具体来说，继续保持上海房地产持续、健康、有序发展的良好势头，将突出六方面内容。
一是加强对土地市场的调控和管理，按照“政府调控、市场供地、规范运作、依法管理”的原则，发挥好土地市场的龙头作用。控制用地总量和用地结构；经营性土地出让要全部实行公开招标，旧区改造用地也要全部纳入分开招标之中；依法清理整顿土地市场秩序，土地使用权出让属于市、区两级政府的权限，对乡镇擅自签订用地协议的违法行为要依法严肃查处；加快建立土地储备机制。
二是调整和优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通群众的需求相一致。政府继续加大配套商品房建设的推进力度，并引导开发商建设普通商品房，以增加市场上中低价位商品房的供应。
三是继续坚持“拆、改、留”并举方针，稳步推进旧区改造。下一轮旧区改造以“改”和“留”为主、加大“改”和“留”的力度，按照增绿化、增空间和降容积率、降高度的要求，控制好开发总量，调整好结构，严格按规划实施。
四是促进房地产二、三级市场的联动发展，重点是存量房交易市场、房屋租赁市场和物业管理市场，以巩固和提高房地产业的支柱产业地位。
五是进一步完善廉租住房制度，不断扩大受益面。下一步要逐步放宽认定标准，使更多的困难群众受益；完善机制，坚持租金配租与实物配租相结合、以租金配租为主的配租方式。
六是完善促进住房消费的政策。
土地公开招标比例扩大
据了解，本市将进一步扩大经营性土地出让公开招标的比例，凡新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地；工业园区、科技园区、开发区内的六类经营性用地；工业用地、教育用地等原非经营性项目用地，转变为六类经营性用地的；在实施旧区改造开发、小城镇开发建设、郊区片林建设中，涉及六类经营性用地范围，都必须纳入公开招标范围，严禁采用协议或邀请招标方式出让，逐步推进“熟地”招标出让。
自２００１ 年７月，市政府发布《上海市人民政府关于修改＜上海市土地使用权出让办法＞的规定》，对六类经营性建设项目用地，必须通过土地招标拍卖方式进行。两年多来，全市共推出招标土地６２１幅，土地面积４５７５ 公顷。
未来，市房地资源局将在对区县土地招投标信息整合的基础上，每个月将集中推出一批公开招标的地块，定期发布信息，强化土地集中供应和管理，统一计划管理、统一信息公示、统一成交结果公布，营造公开、公平、公正的土地市场氛围。
另外，有关部门将研究中低价住宅用地供应政策，从土地供应的源头上考虑和研究如何进一步合理调控房地产市场结构的手段和机制。为此，在今后几年的土地供应区域和结构上，本市将适度收缩市中心城区新增建设用地供应量，适度扩大普通商品住宅的土地供应量。
回眸十年楼市
近几年的努力，上海房地产的市场化程度不断提高，土地供应方式实行了市场化，内外销商品房交易实行了并轨，住房消费基本实现了商品化；房地产市场始终保持供需两旺的良好态势，总的格局是供求平衡、求略大于供。房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业，初步确立了支柱产业的地位，其投资占全市固定资产投资的比重始终保持在１／３左右，拉动消费的作用不断增强，对经济增长的直接贡献率已达约１０％。１０年间，伴随着房地产大发展和旧区大改造，有近百万户、２５０万市民大大改善了居住条件，全市人均居住面积从１９９０年的６．４ 平方米提高到去年的１３．１ 平方米，住宅成套率也从３１．６％提高到８７．４％。
土地出让招标新程序
如何使土地出让更公开、公平和公正，并增加透明度呢？上周的相关会议进一步明确，招标活动应当统一公告信息的发布，统一领取标书的时间，统一组织踏勘的地点，统一中标结果的公示。
在土地招标之前，各区县需按照市房地资源局统一印发的格式，制作出让地块的招标文件。对涉及到招标地块的区，将市局统一发布的公告及地块的简况，张贴在所在区交易中心的醒目位置。
招标地块评标委员会的成员，由市房地资源局从市土地招标拍卖专家库中随机产生，评标委员的组成在中标之前不得向外发布，确保其独立公正履行评标职责；对土地出让的底价，应当在市场评估的基础上，报市房地资源局审核，出让底价不得对外泄漏。
在土地开标和评标过程中，各区县应履行《上海市土地出让办法》、《上海市土地出让招标拍卖试行办法》明确的招标程序，开标活动要在公证机构的参与下，邀请全体投标人参加；评标活动应当按照事先确定的规范和标准，根据投标价格，投标方案，投标人资质等进行综合选优，评标过程要接受监察部门的监督；评标结束后，应当由评标委员会形成书面的评标意见，推荐中标候选人，并由组织评标的区县房地局当众宣布中标单位。
在中标结果确定后，市房地资源局将中标人、中标价格等信息统一对外发布，加大信息公示，接受社会监督。在土地中标后，各区县应当加强对中标单位的开发情况的动态监管，确保其按进度实施开发。
